Bảo lãnh ngân hàng: vấn đề thực tế thực hiện

Việc bảo lãnh đối với các dự án bất động sản của các Ngân hàng thương mại (NHTM) đã có hiệu lực từ 01/07/2015. Theo đó, tất cả các dự án bất động sản sẽ được ngân hàng bảo lãnh cả về tiến độ và cho vay thanh toán.

Thực trạng bảo lãnh ngân hàng

Điều gì xảy ra thực trạng này?

Theo quy định nhà nước, các NHTM chỉ được cấp tín dụng chỉ được tối đa 25% vốn tự có của ngân hàng. Đây là một  trong những rào cản để các ngân hàng thực hiện bảo lãnh. Vì các dự án BĐS điều có giá trị lớn từ vài trăm tỉ đến mấy chục ngàn tỉ, điều này vượt quá khả năng vốn tự có của ngân hàng.

Một điều kiện khá chủ quan từ phía ngân hàng là một ngân hàng cũng không phải chỉ bảo lãnh 1 dự án mà cùng lúc bảo lãnh nhiều dự án. Trong khi đó, để đảm bảo an ninh nguồn vốn của Ngân hàng thì việc bảo lãnh chỉ được diễn ra khi chủ đầu tư cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý minh bạch để thế chấp cho ngân hàng. Việc này càng khó khăn khi cơ chế còn chồng chéo vì chưa chắc chủ đầu tư đã có đầy đủ pháp lý mà cần có thời gian để hoàn thiện.

dự án luxury home quận 7

Một điều xuất phát từ sự chủ quan của Ngân hàng là còn phụ thuộc vào việc thẫm định dự án, giá, vị trí, khả năng sinh lợi và uy tín chủ đầu tư…từ đó mới đưa ra quyết định có bảo lãnh hay không.

Thực trạng bảo lãnh dự án tại TPHCM

Ngay khi đã có thông tư hướng dẫn về việc bảo lãnh ngân hàng đối với dự án bất động sản thì không ít các Doanh nghiệp BĐS khẳng định chắc nịch với khách hàng: “Dự án A,B,C.. của tôi được ngân hàng X,Y,Z…Quý khách cứ yên tâm!” Nhưng thực tế, mỗi nhà một cảnh và mỗi dự án lại một kiểu bảo lãnh khác nhau, chủ yếu là cam kết bảo lãnh nói suông, quảng cáo PR là chính, thậm chí có đơn vị còn không có bảo lãnh.

Đơn cử như tại dự án Luxcity (Huỳnh Tấn Phát, quận 7), Theo tư vấn vấn của nhân viên bán hàng: “Anh cứ yên tâm về mặt pháp lý, Thông báo thì chưa nhưng các điều khoản bên em đã ra đủ hết rồi. Anh sẽ được tận thấy hợp đồng bảo lãnh đã ký trước khi ký HĐ mua bán” – nhân viên kinh doanh giải thích cho PV khi trong vai khách hàng đề cập đến bảo lãnh. Theo tìm hiểu của người viết, đến thời điểm này dù dự án Luxcity đã rao bán gần hết, nhưng chủ đầu tư cũng chỉ mới nhận được thông báo của ngân hàng về việc chấp thuận nguyên tắc cấp bảo lãnh đối với dự án. Còn trên thực tế thông báo này chỉ là hứa hẹn về mặt nguyên tắc, không ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của ngân hàng đối với khách hàng nếu chẳng may chủ đầu tư không bàn giao đúng tiến độ.

Công ty An Gia, nhân viên thì thẳng thắn thừa nhận, khách hàng mua căn hộ tại dự án An Gia Skyline sẽ không được nhận chứng thư  của ngân hàng về tiến độ xây dựng mà chỉ có chứng thư hỗ trợ cho vay 20% đến khi nhận nhà. Theo đó, Khách hàng mua sản phẩm An Gia bán ra đến nay vẫn chưa được ngân hàng bảo lãnh hoàn tiền khi chủ đầu tư không hoàn thành đúng tiến độ, mà thực chất việc hỗ trợ của ngân hàng chỉ là hợp tác tài trợ vốn, cho vay mua nhà thông thường.

Tương tự, dự án The Goldview (quận 4) hiện đã thi công xong phần móng, do đó khách hàng khi mua căn hộ có thể ký hợp đồng mua bán ngay. Theo một nhân viên kinh doanh của công ty này, chủ đầu tư và ngân hàng Maritime Bank hiện đã ký kết bảo lãnh, nhưng là bảo lãnh cho toàn dự án chứ không bảo lãnh riêng lẻ cho từng căn hộ, nếu muốn phải chờ thông tư hướng dẫn.

Thực tế số khách hàng mua căn hộ tại các dự án BĐS được nhận chứng thư bảo của ngân hàng hiện chỉ đếm trên đầu ngón tay. Thực trạng này dikhông chỉ diễn ra tại Tp.HCM mà ở Hà Nội cũng tương tự. Các chủ đầu tư vẫn cứ lấy mác bảo lãnh dự án để tô màu cho sản phẩm của mình, còn việc khách hàng có nhận được chứng thư thật hay không thì còn phài…chờ.

Số ít trong đó là dự án Jamona City (Đào Trí, Quận 7) của Sacomreal phát triển với khối căn hộ thuộc dòng Căn Hộ Luxury Home  đã được OCB bảo lãnh tiến độ dự án và cho vay đến 80% giá trị căn hộ khi khách hàng có nhu cầu vay đến 20 năm lãi suất ưu đãi. Sắp tới dự kiến, theo thông tin từ đơn vị này thì hàng loạt các dự án như Jamona Golden Silk (Bùi Văn Ba, Quận 7) và Charmington Quận 1, 5, Phú Nhuận…sẽ được OCB bảo lãnh tiến độ xây dựng và hỗ trợ vay.

Theo các chuyên gia kinh tế, vấn đề bảo lãnh cho dự án BĐS gặp nhiều khó khăn là do có nhiều nút thắt chưa được tháo gỡ. Trong một dự án cụ thể, ngân hàng nhận bảo lãnh dự án vừa phải dành một khoản để thực hiện bảo lãnh vừa phải giải ngân cho chủ đầu tư xây dựng. Nếu doanh nghiệp bán hàng không tốt, bị gánh nặng phải trả lãi vay, tiền đổ vào xây dựng ít đi sẽ khiến công trình chậm tiến độ. Điều này sẽ kéo theo hệ lụy rất lớn cho cả chủ đầu tư và ngân hàng. Bên cạnh đó, nhiều chủ dự án phải vay tiền mua đất, xây dựng công trình trên đất, thì việc quy định các chủ đầu tư phải ký quỹ bằng tiền mặt hoặc phải có tài sản bảo đảm để được ngân hàng bảo lãnh lại càng làm gia tăng thêm gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.

Theo: báo tài chính đầu tư sài gòn